Quyền sở hữu bất động sản ngày càng cạnh tranh gay gắt

Thị trường bất động sản hiện đang tồn tại một số tranh chấp. Trong đó, tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ đã xảy ra ở nhiều nơi. 

Ví dụ điển hình là mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án chung cư Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường. Nguyên nhân, do Luật Nhà ở quy định các phần diện tích khung, cột, tường... nằm trong diện tích sở hữu chung nên sẽ không được tính vào diện tích căn hộ.

Luật Nhà ở quy định các phần diện tích khung, cột, tường... nằm trong diện tích sở hữu chung nên sẽ không được tính vào diện tích căn hộ.

Song trên thực tế, nếu tính diện tích sàn căn hộ từ tim tường bao, thì nhiều chủ đầu tư vẫn tính các phần diện tích khung, cột, tường vào diện tích căn hộ cho khách hàng. Ngoài ra, câu chuyện quản lý chung cư, trong đó có phí quản lý luôn là ngòi nổ để nảy sinh tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Sau thời gian dài kiện cáo, với sự vào cuộc của nhiều cơ quan chức năng, mới đây tranh chấp về phí dịch vụ tại chung cư cao cấp Golden Westlake tạm thời được giải quyết. Nhiều khu chung cư đi vào hoạt động đã lâu như The Manor, Keangnam... thì tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn đang xảy ra.

Một loại hình được dự báo sẽ xuất hiện nhiều trong thời gian tới là tranh chấp về vốn giữa người mua nhà và chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư huy động cả trăm tỷ đồng vào dự án bất động sản, song lại đem số tiền đó đi đầu tư vào dự án khác. Điều này khiến vòng quay vốn bị tắc, nhiều chủ đầu tư không thể hoàn thành được hợp đồng với người mua nhà. Nguyên nhân của thực trạng này là gì? Luật sư Vũ Mạnh Hùng - Văn phòng luật sư Phạm Hồng Hải và cộng sự phân tích, nguyên nhân do chủ đầu tư lách luật trong huy động vốn, còn người mua cũng lách luật để trốn thuế. 

Đây cũng là nguyên nhân dẫn tới những vụ kiện cáo giữa khách hàng với các chủ đầu tư, thậm chí giám đốc của một số dự án đã bị bắt do có dấu hiệu lừa đảo. Ở nhiều dự án, khách hàng đã nộp từ 30 - 70% giá trị căn hộ đang không biết bấu víu vào đâu khi không thể liên lạc được với chủ đầu tư. Chậm giao nhà, nhiều chủ đầu tư cũng đối mặt với việc khách hàng kiện ra tòa như trường hợp của Quốc Cường Gia Lai. Tuy nhiên, tình trạng này xuất hiện ở thị trường Hà Nội nhiều hơn thị trường phía Nam.

Giải thích về điều này, GS. Đặng Hùng Võ - chuyên gia thị trường bất động sản cho rằng: Tranh chấp vốn xảy ra nhiều ở miền Bắc là do đa phần các dự án đều có 70% vốn huy động từ khách hàng. Trong khi đó, ở phía Nam hoạt động theo thị trường nhiều hơn, phương thức huy động vốn minh bạch hơn, với lượng vốn tự có của họ thường chiếm 70% tổng vốn xây dựng công trình. Hơn nữa, chủ đầu tư phía Nam thường vay ngân hàng nên có sức ép phải nhanh chóng hoàn thành đúng tiến độ. Vì vậy, chủ đầu tư miền Bắc thường hay chậm bàn giao nhà ở, chây ì hoàn thành...

Để giải quyết phần nào những tồn tại này, Bộ Xây dựng đưa ra giải pháp xây dựng quỹ bảo hiểm cho người mua nhà, nhưng theo ý kiến của các chuyên gia, giải pháp này cũng khó khả thi. Nguyên nhân sâu xa của hiện tượng khiếu kiện phát sinh liên quan đến lĩnh vực bất động sản vẫn là một thời gian dài thị trường bất động sản của nước ta hoạt động thiếu minh bạch, lợi ích nhóm chi phối thị trường. Do đó, muốn giải quyết tận gốc tình trạng này thì trước hết phải minh bạch các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản như công khai các bản đồ quy hoạch, công khai dự án, tiến độ xây dựng.