Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) dự kiến sẽ được trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIII diễn ra vào ngày 20/5. Quy định bắt buộc hoạt động mua bán, cho thuê BĐS phải thông qua sàn giao dịch sẽ được bỏ, việc này có thể sẽ tạo điều kiện cho người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở giá rẻ hơn, tuy nhiên những quy định mới này đã nhận được nhiều ý kiến khác nhau
Phóng viên đã có cuộc trao đổi với TS Phạm Gia Yên, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng về vấn đề trên.
Thưa Tiến sĩ, theo quy định trước đây mọi giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch, rất nhiều nhà đầu tư mua nhà qua sàn đã cảm thấy yên tâm vì uy tín của sàn. Nhưng thực tế vừa qua, khi thị trường BĐS trầm lắng thì phát sinh một số vấn đề là có những dự án không thể triển khai được và có những dự án chưa đầy đủ tính pháp lý, thậm chí có những dự án chưa có quy hoạch 1/500 vẫn bán hàng ra thị trường. Vậy Tiến sĩ có quan điểm như thế nào để giải quyết vấn đề trên nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS?
- Theo quy định của pháp luật thì trong trường hợp kinh doanh đối với nhà chung cư thì anh phải xây xong móng thì mới được kinh doanh, còn với các công trình nhà ở, nhà biệt thự, nhà liền kề thì anh phải xây các công trình hạ tầng kỹ thuật, xây thô thì mới được kinh doanh.
Gần đây để giải quyết tình trạng đóng băng thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ đã ban hành Thông tư 20 cho phép những dự án có đủ điều kiện bán nhà cho dân tự xây. Thực tế thời gian qua đã có rất nhiều tình trạng khiếu kiện, nhiều dự án mới có chủ trương thôi thì chủ đầu tư đã bán rồi.
Quy hoạch vừa được duyệt hoặc chưa duyệt cũng bán rồi, hay nhiều dự án dù chưa GPMB, mới GPMB chưa xây dựng cơ sở hạ tầng cũng bán rồi, điều này đã gây bức xúc trong nhân dân.
TS Phạm Gia Yên, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng
Tuy nhiên trong quy định của pháp luật đã tính đến, cụ thể trong Điều 35, Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đã quy định hành vi bán nhà, kinh doanh nhà không đủ điều kiện. Nhưng với hành vi này cũng chỉ xử phạt khoảng 60 - 70 triệu đồng. Ngoài ra trong trường hợp tái phạm thì mới bị tước giấy phép kinh doanh.
Tôi cho rằng quy định như vậy chưa được… Có lẽ phải tách nó ra thành một số hành vi cụ thể, hoặc chuyển sang hình sự để xử lý. Đã có một số trường hợp đã bị truy cứu trước pháp luật với hành vi lừa đảo vì thu tiền của dân để bán trước nhà cho dân sau đó tìm cách để trốn. Việc này sẽ bị quy vào tội lừa đảo, và đã khởi tố một vài trường hợp.
Trên thực tế đã có dự án chủ đầu tư không bỏ trốn vì dự án đang có nhiều vướng mắc không thể triển khai, nhưng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thiếu chế tài, chỉ khi khách hàng có khiếu kiện thì chỉ dựa vào Luật Dân sự. Vậy những bức xúc của người dân khi xử lý hình sự có khó khăn không thưa Tiến sĩ?
- Cái này là hai mặt của vấn đề, là trách nhiệm của xã hội. Trên thực tế việc bán nhà trên giấy cũng không dễ gì mà chủ đầu tư lừa được người dân, cái chính ở hai bên mua bán.
Trong khi luật pháp về nhà ở đã quy định rất rõ rằng khi mua nhà thì hình thức hợp đồng ra sao các vấn đề quy định cụ thể trong hợp đồng đó như thế nào. Ít ra người mua nhà phải biết ngôi nhà đang làm đến đâu, trong hợp đồng giao ước phải như thế nào.
Không phải tất cả người mua nhà, hay kinh doanh, mua đi bán lại không quan tâm đến chuyện này, cho nên những khúc mắc xảy ra kiện tụng thì hầu hết xảy ra ở những người mua đi bán lại, còn những người mua muốn ở thật là rất ít.
Thế thì việc đó mình phải khuyến cáo cho nhân dân bằng luật pháp, phải tuyên truyền, khuyến cáo rằng khi mua cân nhắc điều kiện rồi mua. Trường hợp hợp đồng thì việc mua bán phải rõ ràng.
Đã có một số dự án kinh doanh đất nền và biệt thự phân lô dù đã nhận đủ 100% tiền của khách hàng, và khách hàng đã nộp tiền từ năm 2010, nhưng đến nay đã 3-4 năm dự án vẫn không triển khai được. Tiến sĩ có khuyến cáo gì với những khách hàng đã nộp đủ tiền mà chưa được bàn giao đất để xây?
- Thời gian qua Bộ Xây dựng đã nhận được đơn phản ánh về vấn đề này, có người nộp tiền tới 70%, có người nộp 30%... nhưng khi xem nhà của mình thì chưa làm móng. Có người mua biệt thự khi xem còn chưa GPMB, thậm chí dự án còn đang trên giấy.
Như tôi nói ban đầu, việc đó phải được xem xét rất kỹ ở hai vấn đề, tất nhiên về mặt trách nhiệm khi nhận đơn chúng tôi có văn bản yêu cầu chủ đầu tư có trách nhiệm gặp gỡ nhân dân và phải có cam kết bao giờ thì bàn giao cho dân.
Bởi trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng có những chủ đầu tư họ cố tình, cũng có hiện tượng lừa đảo là thật, nhưng đa phần do hiện tượng đóng băng, và cũng do chuyện này chuyện khác nên họ chưa triển khai được. Việc này, trách nhiệm của các cơ quan quản lý là cần nhắc nhở đôn đốc, và phải có biện pháp tiến hành làm nhà để trả lại cho dân theo đúng yêu cầu.
Trước việc tranh chấp, lừa đảo tại các sàn bất động sản, yêu cầu cần nâng cao tính quản lý đối với các sàn BĐS để đưa ra những thông tin minh bạch trên thị trường, Tiến sĩ có nhận định gì về vấn đề này?
- Tất nhiên việc ra đời của các sàn bất động sản cũng nhằm đảm bảo sự minh bạch trong việc mua bán giao dịch bất động sản. Hiện nay cũng chính từ các sàn này đã gây ra rất nhiều bất cập, thế thì hiện nay trong chuyện sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS cần giữ lại sàn bất động sản nhưng phải đưa ra các chế tài đủ mạnh, nếu như anh vi phạm thì sẽ bị xử lý.
Có ý kiến cho rằng nếu như minh bạch thì chủ đầu tư cũng phải minh bạch, không cần thông qua sàn bất động sản, qua môi giới kinh doanh, đó là một cách. Nhưng dù sao, bằng cách nào thì người đứng ra bán nhà cho nhân dân cũng phải được quy định rất chặt chẽ và phải quy định trách nhiệm rất rõ ràng.
Trân trọng cảm ơn Tiến sĩ!
(Báo Xây Dựng)
