Mua bán nhà đất bất động sản vẫn trong giai đoạn khó khăn, cung vượt cầu, nhất là giá lại quá cao so với khả năng của người mua nên hàng tồn kho nhiều, gây lãng phí cho nguồn vốn xã hội.
Nguyên nhân giá nhà mua bán nhà đất bất động sản bị lên cao
Nguyên nhân làm cho giá mua bán nhà đất bị “đội” cao lên là do lãi vay ngân hàng trong năm 2012 rất cao và nay đang đà giảm lãi suất mạnh. Tuy nhiên, trong cơ cấu giá thành bất động sản còn một nguyên nhân làm giá thành bất động sản cao chính là cách tính giá chuyển quyền sử dụng đất hiện nay. Mặc dù đã có những tháo gỡ nhất định, ví dụ cho phép giảm, hoãn nộp tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, nhưng trong cách tính giá vẫn còn những vấn đề cần tháo gỡ.
Thường các hợp đồng định giá đang tính theo phương pháp thặng dư và giá đất các chủ đầu tư đang gánh chịu ở các thành phố lớn trung bình bằng khoảng 2 lần đơn giá đất công bố chính thức của các thành phố. Trong đó có những khoản chi rất lớn không được tính vào chi phí để tính ra giá trị thặng dư như chi phí bồi thường, di dời mặt bằng cũ để triển khai dự án. Đây là một nguyên nhân rất quan trọng quyết định đến giá thành của bất động sản cần sớm được nghiên cứu để có cách tính phù hợp, góp phần làm giảm giá thành bất động sản và gỡ khó cho doanh nghiệp.
Giá tiền sử dụng đất nên theo phương án nào
Cũng liên quan đến cách tính tiền sử dụng đất, Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng đã nhiều lần đề nghị nên tính tiền sử dụng đất theo cách tính trong phương án 2 của dự thảo nghị định thu tiền sử dụng đất mà Bộ Tài chính đang lấy ý kiến.
Theo đó, lấy giá mua bán nhà đất quy định tại bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, cho phép tất cả các doanh nghiệp đều được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng và trong thời gian tối đa là 24 tháng.
Canhonhatlan cho rằng, Cần có cơ chế giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ (dưới 70 m2), có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 để góp phần giảm giá mua bán nhà đất cho người thu nhập thấp đô thị. Hơn nữa, cũng cần có cơ chế miễn giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án làm nhà ở thương mại cho thuê giá bình dân từ 2 - 3 triệu đồng/căn hộ/tháng trong suốt thời gian thực hiện dự án để khuyến khích phát triển loại hình nhà cho thuê, văn phòng cho thuê, phòng trọ cho thuê..
Ngoài vấn đề về tiền sử dụng đất, giá cho thuê đất của các doanh nghiệp cũng là một vấn đề cần được tháo gỡ. Bởi lẽ, hiện có những doanh nghiệp chỉ trong khoảng thời gian 4 năm từ 2010 - 2014, phải chịu giá thuê đất tăng tới 4 lần.
Dẫn chứng cho điều mình nói, mảnh đất của khách sạn Kim Liên (Hà Nội) đã nộp tiền thuê đất là 3,9 tỷ đồng cho năm 2010 thì đến năm 2014 phải nộp 15,6 tỷ đồng. Việc tăng giá cho thuê đất quá nhanh và liên tục làm cho doanh nghiệp đã khó lại càng khó khăn hơn.
Bất động sản vẫn còn chịu ảnh hưởng do chồng chéo luật
Nhiều chủ đầu tư cần giảm giá mua bán nhà đất trước
Theo chuyên gia cho thuê văn phòng quận 1 cho ý kiến rằng: Sự chồng chéo về luật pháp và sự bất cập về thủ tục hành chính cũng là những “rào cản” khiến doanh nghiệp khó khăn và chậm trễ trong việc thực hiện dự án. Để có được dự án, chủ đầu tư phải có được giấy “Chấp thuận đầu tư” rồi làm thêm một số việc nữa rồi mới được cấp giấy “Chứng nhận đầu tư”.
Điều đáng nói, cả hai loại giấy trên đều do Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì, xem xét trình Thành phố phê duyệt trên cơ sở các ý kiến góp ý của các bộ ngành và địa phương liên quan. Thế nhưng, những góp ý ấy cũng phải lấy lại hai lần dù cùng một dự án và chỉ cách nhau vài tháng. Vì thế, batdongsan5c kiến nghị, nên chăng rút giảm làm một để doanh nghiệp bớt đi một cửa ải.
Về sự chồng chéo luật thì hiện nay có quá nhiều luật cùng liên quan, chi phối đến lĩnh vực bất động sản nhưng lại thiếu nhất quán. Cụ thể như Luật Xây dựng và Luật Nhà ở. Khi Luật này chỉ yêu cầu nhà thầu có trách nhiệm bảo hành công trình 24 tháng, nhưng Luật Nhà ở lại yêu cầu chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành sản phẩm của mình 5 năm. Như vậy, khoảng thời gian khác biệt 3 năm trong quy định bảo hành sẽ gây không ít tranh cãi giữa người mua bán nhà đất và chủ đầu tư.
Nguyên nhân làm cho giá mua bán nhà đất bị “đội” cao lên là do lãi vay ngân hàng trong năm 2012 rất cao và nay đang đà giảm lãi suất mạnh. Tuy nhiên, trong cơ cấu giá thành bất động sản còn một nguyên nhân làm giá thành bất động sản cao chính là cách tính giá chuyển quyền sử dụng đất hiện nay. Mặc dù đã có những tháo gỡ nhất định, ví dụ cho phép giảm, hoãn nộp tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, nhưng trong cách tính giá vẫn còn những vấn đề cần tháo gỡ.
Thường các hợp đồng định giá đang tính theo phương pháp thặng dư và giá đất các chủ đầu tư đang gánh chịu ở các thành phố lớn trung bình bằng khoảng 2 lần đơn giá đất công bố chính thức của các thành phố. Trong đó có những khoản chi rất lớn không được tính vào chi phí để tính ra giá trị thặng dư như chi phí bồi thường, di dời mặt bằng cũ để triển khai dự án. Đây là một nguyên nhân rất quan trọng quyết định đến giá thành của bất động sản cần sớm được nghiên cứu để có cách tính phù hợp, góp phần làm giảm giá thành bất động sản và gỡ khó cho doanh nghiệp.
Giá tiền sử dụng đất nên theo phương án nào
Cũng liên quan đến cách tính tiền sử dụng đất, Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng đã nhiều lần đề nghị nên tính tiền sử dụng đất theo cách tính trong phương án 2 của dự thảo nghị định thu tiền sử dụng đất mà Bộ Tài chính đang lấy ý kiến.
Theo đó, lấy giá mua bán nhà đất quy định tại bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, cho phép tất cả các doanh nghiệp đều được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng và trong thời gian tối đa là 24 tháng.
Canhonhatlan cho rằng, Cần có cơ chế giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ (dưới 70 m2), có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 để góp phần giảm giá mua bán nhà đất cho người thu nhập thấp đô thị. Hơn nữa, cũng cần có cơ chế miễn giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án làm nhà ở thương mại cho thuê giá bình dân từ 2 - 3 triệu đồng/căn hộ/tháng trong suốt thời gian thực hiện dự án để khuyến khích phát triển loại hình nhà cho thuê, văn phòng cho thuê, phòng trọ cho thuê..
Ngoài vấn đề về tiền sử dụng đất, giá cho thuê đất của các doanh nghiệp cũng là một vấn đề cần được tháo gỡ. Bởi lẽ, hiện có những doanh nghiệp chỉ trong khoảng thời gian 4 năm từ 2010 - 2014, phải chịu giá thuê đất tăng tới 4 lần.
Dẫn chứng cho điều mình nói, mảnh đất của khách sạn Kim Liên (Hà Nội) đã nộp tiền thuê đất là 3,9 tỷ đồng cho năm 2010 thì đến năm 2014 phải nộp 15,6 tỷ đồng. Việc tăng giá cho thuê đất quá nhanh và liên tục làm cho doanh nghiệp đã khó lại càng khó khăn hơn.
Bất động sản vẫn còn chịu ảnh hưởng do chồng chéo luật
Nhiều chủ đầu tư cần giảm giá mua bán nhà đất trước
Theo chuyên gia cho thuê văn phòng quận 1 cho ý kiến rằng: Sự chồng chéo về luật pháp và sự bất cập về thủ tục hành chính cũng là những “rào cản” khiến doanh nghiệp khó khăn và chậm trễ trong việc thực hiện dự án. Để có được dự án, chủ đầu tư phải có được giấy “Chấp thuận đầu tư” rồi làm thêm một số việc nữa rồi mới được cấp giấy “Chứng nhận đầu tư”.
Điều đáng nói, cả hai loại giấy trên đều do Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì, xem xét trình Thành phố phê duyệt trên cơ sở các ý kiến góp ý của các bộ ngành và địa phương liên quan. Thế nhưng, những góp ý ấy cũng phải lấy lại hai lần dù cùng một dự án và chỉ cách nhau vài tháng. Vì thế, batdongsan5c kiến nghị, nên chăng rút giảm làm một để doanh nghiệp bớt đi một cửa ải.
Về sự chồng chéo luật thì hiện nay có quá nhiều luật cùng liên quan, chi phối đến lĩnh vực bất động sản nhưng lại thiếu nhất quán. Cụ thể như Luật Xây dựng và Luật Nhà ở. Khi Luật này chỉ yêu cầu nhà thầu có trách nhiệm bảo hành công trình 24 tháng, nhưng Luật Nhà ở lại yêu cầu chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành sản phẩm của mình 5 năm. Như vậy, khoảng thời gian khác biệt 3 năm trong quy định bảo hành sẽ gây không ít tranh cãi giữa người mua bán nhà đất và chủ đầu tư.
Tiện ích của văn phòng cho thuê Saprodex quận 1
Tòa nhà cho thuê quận 1 Saprodex
Cao ốc Abacus Tower
Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang lâm vào cảnh thiếu trước hụt sau
Bất động sản khó khăn, dự án trở thành hoang lạnh
