Hàng loạt tranh chấp gần đây giữa chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ chung cư mà nguyên nhân chủ yếu là do khách hàng vì quá tin tưởng vào năng lực, uy tín của CĐT, công ty thứ cấp do CĐT ủy quyền bán căn hộ cũng như việc CĐT phủ nhận chính tư cách pháp nhân của mình để chối bỏ trách nhiệm. Đã đến lúc cần có sự vào cuộc tích cực của các cơ quan chức năng để giải quyết tình trạng này…
Mua bán nhà đất qua trung gian eo sèo thời buổi khó khăn
Một trong các vụ việc nổi bật vừa qua liên quan đến việc mua nhà qua công ty thứ cấp tại Dự án Victoria Văn Phú – Hà Đông, Hà Nội. Theo đó, thời điểm mở bán cuối năm 2010, Văn Phú – Invest đã ký kết hợp đồng mua bán với một số công ty thứ cấp như BĐS Thế Kỷ, An Thịnh, Đông Thiên Phú, Landmark… Theo cam kết, đến thời điểm chuẩn bị bàn giao nhà các công ty thứ cấp phải nộp 90 – 95% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, dù khách hàng đã nộp tiền lên đến 70% (thậm chí 80%) giá trị hợp đồng, một số công ty thứ cấp lại không chuyển tiền cho chủ đầu tư (hoặc chuyển ít hơn số tiền khách hàng nộp).
Kết quả sau một thời gian dài “thúc nợ” không có kết quả, CĐT đình chỉ hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án này đối với 2 đơn vị thứ cấp là Lanmak thuộc Tổng công ty Xây dựng nhà Hà Nội và CTCP Tập đoàn Đông Thiên Phú, tiến hành thủ tục thanh lý, thu hồi, đẩy hàng trăm khách hàng vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Khách hàng khi đòi quyền lợi của mình qua các đơn vị thứ cấp trên đã bị các đơn vị này phủi tay. Trong khi đến với CĐT Văn Phú – Invest thì cũng bị đùn đẩy trách nhiệm.
Dự án Văn Phú – Victoria, có tới 5 công ty thứ cấp bị chấm dứt hợp đồng
Dự án Trung Văn – Từ Liêm, Hà Nội, do CTCP Đầu tư và Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư. Theo đó, năm 2011, đơn vị thứ cấp của dự án là CTCP Hạ Long đã huy động vốn của hàng chục khách hàng với số tiền lên đến 90% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, công ty này chỉ chuyển cho chủ đầu tư 70% giá trị hợp đồng. Cuối năm 2012, dự án hoàn thành nhưng những khách hàng mua nhà thông qua CTCP Hạ Long “chết đứng” vì tiền đã trao mà nhà không được nhận
Mua nhà trực tiếp cũng không an tâm
Khách hàng mua nhà qua nhà đầu tư thứ cấp “gặp hạn” mất tiền thì đã đành, nhưng với những người mua nhà trực tiếp với CĐT cũng không hẳn đã an toàn, nếu như họ không kiểm tra thường xuyên tư cách pháp lý vs pháp nhân của CĐT, hay của chính người đại diện theo pháp luật ký trực tiếp trên hợp đồng mua bán nhà đất.
Dự án Sky Garden Towers do Công ty TNHH Định Công làm CĐT. Dự án khá rõ ràng về pháp lý nhưng ngay từ khi bắt đầu triển khai đã “lình xình” nhiều vấn đề liên quan đến việc huy động vốn, tiến độ dự án…, khiến người mua nhà lo lắng (mỗi khách hàng đã đóng 40% giá trị căn hộ cho CĐT, trung bình từ 800 triệu đồng đến trên 1 tỷ đồng).
Đại diện nhóm khách hàng mua nhà tại dự án chia sẻ cho biết, cảm thấy dự án này có biểu hiện không minh bạch, họ muốn gặp lãnh đạo Công ty để giải quyết thắc mắc. Tuy nhiên, lúc nào cũng nhận được câu trả lời của nhân viên là Tổng giám đốc đi vắng, đi công tác, đi chữa bệnh… Ngày 4/3/2014, vừa qua, quá bức xúc và lo lắng trước thực trạng dự án dừng thi công đã lâu, nhiều khách hàng đã kéo đến trụ sở Công ty để gặp lãnh đạo.
Sự quyết liệt này đã làm lộ ra một câu chuyện là: từ tháng 9/2013, Công ty Định Công không biết ông Hồ Anh Thái, Tổng giám đốc ở đâu và đã báo cơ quan công an về sự việc này. Chưa hết, nhiều khách hàng dự án này cũng “chết dở” khi mà một số hợp đồng mua bán căn hộ giữa khách hàng và CĐT đã được ký kết thông qua người được ủy quyền là ông Cao Khắc Quý (Giám đốc Ban nội chính Công ty). Tuy nhiên, hiện ông Quý cũng đã nghỉ làm việc tại DN này. Như vậy, câu hỏi đặt ra ở đây là trách nhiệm pháp lý của Công ty Định Công với các hợp đồng đã ký ra sao, khi mà cả Tổng giám đốc và người được ủy quyền đều… bóng chim tăm cá?
Một dự án tai tiếng nữa cũng đang gây sự chú ý của dư luận là Dự án Tổ hợp N04 – UDIC Complex (quận Cầu Giấy, Hà Nội) do CTCP Tư vấn kiến trúc đô thị Hà Nội – UAC (công ty con của UDIC) – đây là 1 trong 4 bên thuộc liên doanh CĐT (gồm CTCP Xây dựng công nghiệp – ICC, Công ty UAC, UDIC và CTCP Thương mại Quốc tế và tư vấn đầu tư – Invecon) làm CĐT. Dự án này cũng đang bị khách hàng khởi kiện mà nguyên nhân chính là việc chối bỏ và phủi trách nhiệm của CĐT.
Theo 2 khách hàng mua nhà tại dự án này, do tin tưởng tuyệt đối vào Chủ tịch HĐQT UAC, đại diện cho phần vốn của công ty mẹ UDIC và là đại diện pháp luật của UAC, nên họ thực hiện giao dịch ký kết hợp đồng góp vốn mua 4 căn hộ tại Dự án, với tổng giá trị hợp đồng hơn 15,7 tỷ đồng và đã chuyển được 11 tỷ đồng (tương đương 80% giá trị hợp đồng; 20% giá trị hợp đồng dự kiến sẽ nộp sau khi Dự án đủ điều kiện bàn giao vào năm 2014).
Nhưng đến đầu năm 2013, khách hàng “chết đứng” khi phát hiện UAC không còn là một bên trong liên doanh CĐT tại Dự án Tổ hợp N04. Tìm đến UAC, Tổng giám đốc Công ty lúc này là ông Nguyễn Đình Thanh đã chối bỏ trách nhiệm với các hợp đồng do Chủ tịch HĐQT Nguyễn Phương Mai đã ký kết với khách hàng. Trong văn bản trả lời khách hàng của Tổng giám đốc UAC đương nhiệm còn khẳng định, chữ ký của kế toán trưởng và thủ quỹ trên phiếu thu tiền của khách hàng là giả mạo. Tổng giám đốc đương nhiệm UAC xác nhận việc Công ty đã rút khỏi liên doanh chủ đầu tư Dự án Tổ hợp N04-UDIC Complex từ cuối năm 2012, do Công ty quá khó khăn về tài chính, không thể tiếp tục đầu tư triển khai Dự án. Ngay sau quyết định không tham gia liên doanh CĐT, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, UAC đã thanh lý toàn bộ hợp đồng mà người mua nhà đã ký với Công ty để bàn giao cho liên doanh. Chưa hết, Tổng giám đốc UAC cho biết, bà Nguyễn Phương Mai đã không còn giữ chức Chủ tịch HĐQT, không còn là đại diện pháp luật và đại diện phần vốn công ty mẹ tại Công ty UAC từ tháng 3/2014…
Cũng theo ông Thanh, không phải chỉ hai khách hàng trên bị bà Mai chiếm dụng vốn. Bởi còn nhiều khách hàng khác cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, với số tiền bị chiếm dụng lên đến 30 tỷ đồng. Ngoài ra, bà Mai cũng gây thất thoát cho Công ty UAC số tiền khoảng 10 tỷ đồng. Hiện Công ty UAC đang tích cực hợp tác với cơ quan điều tra. Thậm chí, đơn vị này còn đề nghị công an vào cuộc để Công ty sớm “chốt” trách nhiệm đối với các khách hàng.
Đâu là giải pháp cho mua bán nhà đất
Theo chuyên gia
cho thuê văn phòng quận 1 cho biết, Sự lỏng lẻo, không đồng bộ của hệ thống pháp luật; sự chủ quan, tin tưởng của người mua nhà với CĐT, sự chậm chạp trong xử lý của cơ quan chức năng là các nguyên nhân cơ bản khiến cho tranh chấp giữa khách hàng và CĐT liên quan đến trách nhiệm pháp lý của CĐT với dự án đang có xu hướng gia tăng. Giải pháp cho vấn đề này đòi hỏi sự vào cuộc tích cực của các cơ quan chức năng, cũng như sửa đổi và bịt kín những lỗ hổng của khung pháp luật về BĐS hiện nay. Từ thực tế các vụ việc nói trên, theo quan điểm của người viết, một số giải pháp sau cần được người mua nhà – đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất, cân nhắc bên cạnh các khuyến nghị với các cơ quan quan lý nhà nước có liên quan.
Thứ nhất, người mua nhà cần thẩm tra kỹ uy tín và năng lực của CĐT. Việc thẩm tra này phải diễn ra trong suốt quá trình mua bán, chứ không phải chỉ ở giai đoạn đầu. Chú trọng thông tin từ các kênh truyền thông, báo chí chính thống. Người mua nhà tuyệt đối không đầu tư theo dạng góp vốn để giành quyền mua căn hộ, vì đây là hình thức đầu tư nhiều rủi ro, nhiều tranh chấp gây bất lợi cho họ. Cần có sự tham vấn của các công ty/văn phòng tư vấn (bao gồm cả tư vấn luật) có uy tín trước các hợp đồng mua bán BĐS. Thiết lập kênh liên lạc (qua mạng xã hội: facebook, Twitter…) giữa những người mua nhà tại dự án để trao đổi thông tin…
Thứ hai,
bất động sản 5c nghĩ rằng, với cơ quan quản lý nhà nước, cần thực hiện việc kiểm tra thường xuyên các CĐT dự án trong việc tuân thủ các quy định về kinh doanh bất động sản (nhất là các điều kiện liên quan đến năng lực, thay đổi người đại diện theo pháp luật). Bắt buộc các CĐT dự án phải thực hiện đăng ký hợp đồng mua bán bất động sản (là hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung bắt buộc phải đăng ký với Cục Quản lý cạnh tranh – Bộ Công thương theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/12/2012 của Thủ tướng Chính phủ).
Thứ ba, cần siết lại chính sách theo hướng cụ thể hóa trách nhiệm của các CĐT dự án, kể khả khi họ đã bán qua nhà đầu tư thứ cấp hay thay đổi người đại diện theo pháp luật. Ngoài ra, với các công ty mẹ – ông chủ của các công ty con – CĐT dự án, cũng phải có trách nhiệm trước những “đứa con” khó bảo-năng lực kém về vốn trong cam kết với khách hàng, chứ không phải chối bỏ trách nhiệm hoặc đơn giản là đợi ý kiến-điều tra-khởi tố của các cơ quan chức năng với những người đại diện theo pháp luật của CĐT.
Cho thuê văn phòng quận 1 cũng cho rằng, Quá trình xử lý các tranh chấp trên thị trường bất động sản hiện nay cần một quy trình tố tụng rút gọn để giúp cho các bên có liên quan có thể kết thúc nhanh tranh chấp, thu hồi tiền đầu tư; một thủ tục thi hành án nhanh gọn và hiệu quả (với sự phối hợp của các cơ quan chức năng), chứ không phải kéo dài như hiện nay hoăc đơn giản là “hoãn phiên tòa” vì CĐT không có mặt
Nhiều chủ cho thuê tối ưu lại diện tích văn phòng cho thuê
